Si un étranger veut devenir propriétaire d’un bien ou d’un terrain en France, il ne rencontrera que peu de difficultés, en revanche, il devra vraiment être vigilant quant à la méthode et à la procédure qui lui permettront de devenir propriétaire.

Le gouvernement français impose des lois draconiennes relatives aux droits de succession, oblige certains héritiers à accepter un héritage et prélève de lourds impôts sur la fortune et les revenus du capital.

L’impôt sur la fortune

Si un non-résident possède un bien en France, alors, l’impôt sur la fortune des particuliers sera exigible au taux de 0,55% dans le cas où le bien excède 750.000 euros et sera echelonnable jusqu’à 1,8%. Dans le cas où le bien en France a été acquis par l’intermédiaire d’une juridiction offshore patentée ou bien d’une société considérée comme hors du territoire agrée, l’impôt sur la fortune sera de 3% par an.

L’impôt sur les revenus du capital

En France, il s’applique essentiellement sur les résidences secondaires et pèse spécifiquement sur des personnes non-résidentes possédant des biens immobiliers en France. Cet impôt est prélevé si le revenu des capitaux est réalisé dans les quinze ans suivant la prise de possession, bien que l’on concède des petites réductions après cinq ans de propriété effective.

Le taux de l’impôt sur le revenu des capitaux est de 16% pour les résidents français ainsi que les résidents européens, et de 33% pour les personnes qui ne résident pas en Europe.

Dans certains cas, il existe un prélèvement supplémentaire de 11%, qui est une taxe de la Sécurité Sociale sur le profit net.

Les droits de succession

Dans de nombreux pays de droit commun, comme le Royaume–Uni ou les Etats-Unis, les personnes peuvent généralement léguer leurs biens aux personnes de leur choix.

En France, les lois sont bien différentes, et les héritiers protégés, appelés « héritiers réservataires », peuvent passer outre les volontés du légataire, même si les volontés de ce dernier ont été consignées dans un testament.

Dans l’hypothèse d’un testament étranger, les droits de succession français prévalent sur tout autre traité ou convention que la France peut avoir avec un autre pays.

Les testateurs étrangers devraient être conscients du fait que tous les biens qu’ils possèdent en France seront assujettis aux droits de succession français, et à l’impôt sur les successions lorsqu’ils décéderont.

En France, les droits de succession fonctionnent selon le concept de liens du sang, protégeant ainsi les droits des héritiers protégés, qui incluent les enfants, les petits enfants et dans certains cas, les parents avant même l’époux survivant (par ce terme, il faut comprendre un ou une épouse survivant, qui est un héritier protégé s’il n’existe pas de descendants ou d’ascendants vivants).

Les héritiers protégés ont droit à une portion réservée appelée « Réserve Légale » de la propriété de la personne décédée. Par exemple, quand il y a un enfant issu d’un mariage, qu’il provienne d’une filiation ou d’une adoption, cet enfant a droit à la moitié des biens de la personne décédée. Lorsqu’il y a deux enfants, deux tiers, et quand il y a trois enfants ou davantage, trois quarts .

Dans l’hypothèse où le fils ou la fille décéderait avant le testateur, la part qui lui serait revenu sera distribuée à parts égales à ses enfants (donc, aux petits enfants).

Si l’enfant n’avait pas d’enfants, alors, il y a redistribution entre les enfants survivants du testateur, comme si l’enfant sans enfants n’avait jamais existé.

S’il n’y a pas d’enfants ou de petits enfants, mais qu’il y a des survivants ou des ascendants, c’est-à-dire des parents ou des grands-parents en vie aussi bien du côté maternel que du côté paternel, la portion réservée est égale à la moitié de la propriété. S’il y a des ascendants sur un côté seulement, il s’agira alors d’un quart de la propriété.

La propriété des biens du mariage

Les droits relatifs aux biens du mariage sont complexes. La loi française stipule qu’un couple marié est normalement soumis à un contrat matrimonial qui portera effet sur les biens possédés .

Il existe deux grands types de contrats :

La Séparation des Biens

Avec ce système, n’importe quel bien enregistré au nom de l’époux(se) est considéré comme lui appartenant. Les biens enregistrés aux noms des deux époux sont considérés comme appartenant à tous les deux.

Le droit français considère qu’un couple marié dans un pays de droit commun (comme le Royaume-Uni ou les Etats-Unis) est automatiquement soumis au régime de la Séparation des Biens s’il n’a pas préalablement contracté un contrat de mariage spécifique – lequel n’existe pas en droit commun.

Cela signifie qu’à la mort de l’un des époux, les héritiers protégés pourront légalement prétendre à tous les biens enregistrés au nom de l’époux décédé, et à la moitié des biens enregistrés en nom commun.

Ces règles peuvent donner lieu à des problèmes épineux.

Ainsi, en France, l’époux survivant d’un mariage contracté à l’étranger n’a aucun droit à continuer d’habiter le foyer familial, si ce foyer est enregistré au seul nom de l’époux décédé.

De même, l’époux survivant d’un mariage contracté à l’étranger n’a également aucun droit aux autres biens enregistrés au nom de l’époux décédé, s’ils sont présents en France de façon permanente. En fait, ce sont les enfants de l’époux décédé, y compris ceux nés de précédents mariages, qui ont tous les droits.

La Communauté Universelle

Elle implique tous les biens appartenant au couple marié et placé en communauté conjointe ou solidaire.

Un couple marié étranger peut contracter de telles dispositions comme il peut tout aussi bien choisir d’inclure une clause spéciale, « clause d’attribution intégrale au conjoint survivant », qui permet la transmission de tous les actifs à l’époux survivant sans obligation d’acquitter les impôts relatifs à la succession ; ce qui équivaut tout simplement à un évitement des droits de succession français.

Des modifications récentes du Code Civil français ont beaucoup simplifié les demandes de couples français mariés en dehors du territoire français, qui souhaitent changer de régime matrimonial sans être astreints aux formalités légales qui sont demandées aux couples français.

Cependant, il est bon de noter qu’un changement de régime matrimonial ne joue pas contre les droits des enfants issus de relations antérieures et peuvent très bien, avoir sur les enfants du mariage en question, des conséquences inverses de celles escomptées en matière d’impôts.

Les problèmes relatifs à la propriété

L’Indivision

En France, on relève deux modes de possession conjointe :

- L’Indivision (une location en commun).

- La Tontine (qui est assimilée à une location jointe en droit anglais).

La propriété en Indivision

Chacun possède la moitié ou bien un pourcentage de la maison, et la transmission se fait lorsque la personne décède, suivant les droits de succession français.

Alors, les héritiers protégés ont des droits, en sus de l’époux survivant, sur la part de la personne décédée. C’est de cette manière que la plupart des notaires français enregistrent des biens immeubles en nom commun en l’absence d’instructions spécifiques contraires. Il est à noter que des inconvénients surgissent dans le cas d’enfants issus de mariages précédents.

La propriété en Tontine

Les problèmes relatifs à la propriété en Indivision peuvent être évités en achetant un bien en Tontine. Cette clause spécifique peut uniquement être introduite au moment de l’achat. Elle est aussi tout à fait légale bien que rarement utilisée en France par des personnes autres que des couples étrangers. Avec la Tontine, l’époux survivant est considéré comme propriétaire du bien dès le début, par conséquent, il est entièrement protégé et a totale liberté pour gérer ce bien comme il l’entend.

Toutefois, il est à noter que lorsqu’un bien est acheté avec la clause de Tontine, le consentement des deux parties est requis en cas de vente, ce qui peut être source de soucis si le mariage se défait.

Quelques considérations en matière d’impôts sur les successions

S’il y a une grande différence d’âges entre les parties à la tontine, ou s’il existe d’autres raisons expliquant qu’une des parties a une courte espérance de vie, ou encore si les parties contribuent à l’achat à parts inégales, le Fisc Français a toute latitude pour considérer la Tontine comme une forme déguisée de donation. En conséquence, il peut prélever des impôts à la mort du premier époux.

A la mort du deuxième époux, les enfants de ce dernier hériteront. Si ce couple avait des enfants, ces derniers seront perdants dans l’affaire parce qu’ils ne recevront qu’une seule prestation non-imposable, appelée « abattement », celle relative aux biens du deuxième parent décédé. L’autre abattement, relatif aux biens du premier parent décédé, étant considéré comme perdu.

Les couples non mariés

Ils peuvent rencontrer des difficultés. La propriété serait transmise à la mort de l’un des membres du couple en vertu de la loi sur les donations aux personnes sans liens de parenté entre elles. Ce qui signifie, en d’autres termes, que le survivant paierait des droits de succession à un taux de 60% avec un abattement fiscal d’à peine 1500 euros.

La propriété au moyen d’une entreprise française

Si des biens sont achetés par une Société Civile Immobilière et que les actionnaires sont un couple marié, ce couple ne possède pas la propriété de façon directe, il possède la part qu’il détient dans la propriété. En cas de décès, c’est la propriété de la part qui change de main et non la propriété du bien.

Etant donné que les parts sont considérées comme des biens mobiliers, et non des biens immobiliers, ce sont les droits de succession du pays du domicile qui prévalent. Ainsi, cela permet de transmettre des biens selon un testament étranger.

Utiliser une Société Civile Immobilière pour posséder des biens est une pratique assez commune en France, et parce que c’est une opération fiscalement transparente, elle n’est pas assujettie aux impôts sur les sociétés et sur les bénéfices des capitaux de la même façon que le serait une société par action normale.

Cependant, c’est un moyen relativement onéreux et compliqué de posséder des biens. Et les droits de succession restent toujours exigibles à la mort de l’actionnaire.

Cas des ressortissants étrangers qui achètent par l'intermédiaire d'une société britannique

Cette méthode a ses avantages, le meilleur étant le fait que le taux élevé de l’impôt sur la Fortune - 3% annuel - ne s’appliquerait pas, bien que le fisc britannique puisse très bien prélever un impôt sur « les bénéfices en nature », si les propriétaires résident au Royaume –Uni.

Cas des ressortissants étrangers qui achètent par l’intermédiaire d’une société offshore

D’une façon générale, cela permet de passer outre les lois sur les droits de succession mais n’évite pas l’impôt sur la fortune de 3% annuel.

Les lois relatives à la propriété des biens français sont d’une très grande complexité, ainsi, on recommande vivement aux particuliers devant acquérir un bien en France d’avoir recours aux conseils d’un expert.

Mission 3000 Limited a accès à de telles expertises.

Pour plus d’informations, veuillez contacter nos bureaux de Londres.